90% người mở cửa hàng tạp hóa mắc sai lầm khi thuê mặt bằng

Thuê mặt bằng là một trong những khoản chi phí cố định lớn nhất khi mở cửa hàng tạp hóa. Một vị trí đông dân cư nhưng tiền thuê quá cao vẫn có thể khiến cửa hàng khó có lãi; ngược lại, mặt bằng giá rẻ nhưng ít khách sẽ làm tăng thời gian hoàn vốn.

Vì vậy, kinh nghiệm thuê mặt bằng mở cửa hàng tạp hóa không chỉ nằm ở việc tìm nơi có giá thuê thấp mà quan trọng hơn là đánh giá được khả năng tạo doanh thu, mức độ cạnh tranh, chi phí vận hành và các điều khoản hợp đồng trước khi đặt cọc.

1. Xác định ngân sách trước khi thuê mặt bằng

Trước khi đi tìm mặt bằng, cần xác định số vốn có thể dành cho tiền thuê và các khoản liên quan. Không nên lấy toàn bộ vốn đầu tư để đặt cọc và trả tiền thuê trong thời gian dài, bởi cửa hàng còn cần tiền nhập hàng, mua kệ, biển hiệu, thiết bị và duy trì hoạt động trong những tháng đầu.

Có thể chia ngân sách thành các nhóm:

• Tiền đặt cọc và tiền thuê ban đầu.
• Chi phí sửa chữa, sơn sửa mặt bằng.
• Kệ trưng bày, quầy thu ngân và thiết bị bán hàng.
• Biển hiệu, camera, đèn chiếu sáng.
• Vốn nhập hàng ban đầu.
• Vốn dự phòng cho 2–3 tháng đầu kinh doanh.

Nguyên tắc quan trọng: không nên chọn mặt bằng chỉ vì “giá thuê vừa túi tiền”. Cần đặt giá thuê trong mối quan hệ với doanh thu dự kiến và lợi nhuận của cửa hàng.

Ví dụ, mặt bằng 10 triệu đồng/tháng có thể là hợp lý nếu có khả năng tạo doanh thu tốt, nhưng sẽ trở thành gánh nặng nếu lượng khách quá thấp.

Xem thêm: Mở tiệm tạp hóa lấy hàng ở đâu? 10 cách nhập hàng giá tốt, chất lượng

Xem thêm: Tư vấn mở cửa hàng tạp hóa chi tiết cho người mới bắt đầu

2. Ưu tiên khu vực có nhu cầu mua hàng hằng ngày

Cửa hàng tạp hóa phục vụ chủ yếu nhu cầu mua nhanh và mua thường xuyên. Vì vậy, mật độ dân cư và thói quen mua sắm của người dân thường quan trọng hơn việc mặt bằng nằm trên một tuyến đường thật lớn.

Nên ưu tiên:

• Khu dân cư đông và ổn định.
• Khu vực có nhiều hộ gia đình.
• Gần chung cư, khu tập thể.
• Gần trường học nếu cơ cấu sản phẩm phù hợp.
• Gần chợ hoặc khu dân cư nhưng không bị cạnh tranh quá mạnh.
• Khu vực có công nhân, sinh viên hoặc người thuê trọ đông.

Đặc biệt, cần quan sát khu vực vào nhiều khung giờ khác nhau. Một tuyến đường đông người vào buổi sáng nhưng vắng vào chiều tối chưa chắc phù hợp với mô hình tạp hóa.

Xem thêm: Mở cửa hàng tạp hóa ở nông thôn cần những gì?

3. Đừng chỉ nhìn mặt tiền đẹp, hãy kiểm tra lượng khách thực tế

Một trong những sai lầm phổ biến khi thuê mặt bằng là đánh giá dựa trên cảm quan.

Mặt tiền rộng, đường lớn và biển hiệu dễ nhìn là lợi thế, nhưng chưa đủ để quyết định.

Trước khi thuê, nên dành ít nhất vài thời điểm trong ngày để quan sát:

• Có bao nhiêu người đi qua?
• Bao nhiêu người có khả năng trở thành khách hàng?
• Người dân thường mua hàng ở đâu?
• Khu vực có đông vào buổi tối không?
• Khách có thể dừng xe trước cửa hàng dễ dàng không?
• Đường có bị cấm dừng, cấm đỗ hoặc có dải phân cách không?

Nếu có thể, hãy quan sát vào sáng, trưa và chiều tối, đồng thời khảo sát cả ngày thường và cuối tuần.

4. Khảo sát đối thủ trong bán kính xung quanh

Đông dân cư không đồng nghĩa với dễ kinh doanh. Một khu vực có quá nhiều cửa hàng tạp hóa, minimart hoặc cửa hàng tiện lợi cũng tạo áp lực cạnh tranh lớn.

Khi khảo sát, nên ghi lại:

Không nhất thiết phải tránh hoàn toàn nơi có đối thủ. Một khu vực có nhiều cửa hàng tạp hóa đôi khi lại chứng minh rằng nhu cầu mua sắm tại đó đủ lớn. Điều quan trọng là phải xác định cửa hàng của bạn có lợi thế cạnh tranh nào.

5. Chọn diện tích mặt bằng phù hợp với quy mô cửa hàng

Không phải cửa hàng tạp hóa càng rộng càng tốt. Diện tích lớn đồng nghĩa với tiền thuê, chi phí điện và chi phí đầu tư kệ, hàng hóa cao hơn.

Với cửa hàng quy mô nhỏ, có thể cân nhắc diện tích khoảng 20–30m² nếu cơ cấu hàng hóa không quá lớn. Cửa hàng có quy mô lớn hơn có thể cần 40–60m² hoặc hơn để bố trí thêm khu vực kho và lối đi.

Quan trọng là diện tích phải đáp ứng được ba nhu cầu:

Trưng bày hàng hóa + lối đi của khách + khu vực chứa hàng.

Nếu mặt bằng 30m² nhưng bố trí kệ quá dày, khách khó di chuyển thì diện tích thực tế sử dụng cho bán hàng lại không hiệu quả.

Xem thêm: 101+ cách thiết kế cửa hàng tạp hóa chuyên nghiệp

6. Kiểm tra chỗ để xe trước khi ký hợp đồng

Đây là yếu tố dễ bị bỏ qua nhưng ảnh hưởng trực tiếp đến trải nghiệm mua hàng.

Khách mua tạp hóa thường ghé trong thời gian ngắn. Nếu phải dừng xe ở xa, đường trước cửa hàng quá hẹp hoặc không có khu vực để xe, khách có thể chuyển sang cửa hàng khác thuận tiện hơn. Nếu mặt bằng nằm trong ngõ, cần đặc biệt chú ý chiều rộng đường và khả năng tiếp cận của khách.

Trước khi thuê, cần kiểm tra:

• Có đủ chỗ để xe máy không?
• Xe có thể ra vào dễ dàng không?
• Có bị lấn chiếm vỉa hè thường xuyên không?
• Buổi tối có đủ ánh sáng không?
• Có bị hạn chế dừng đỗ trước cửa không?

7. Tính doanh thu cần đạt để trả tiền thuê

Đừng chỉ nhìn vào giá thuê mặt bằng, hãy tính xem cửa hàng cần đạt bao nhiêu doanh thu mỗi tháng để có lãi.

Ngoài tiền thuê, bạn còn phải chi cho:

• Điện, nước, internet.
• Lương nhân viên (nếu có)
• Phần mềm bán hàng, camera.
• Vận chuyển, hao hụt hàng hóa.
• Thuế và các chi phí phát sinh.

Ví dụ: Cửa hàng thuê 8 triệu đồng/tháng, thêm 2 triệu đồng tiền điện nước và khoảng 2 triệu đồng chi phí khác. Tổng cần 12 triệu đồng/tháng. Đây là cơ sở để tính doanh thu tối thiểu cần đạt trước khi quyết định thuê mặt bằng.

Từ tổng chi phí này, hãy tính ngược doanh thu và lợi nhuận dự kiến để đánh giá mặt bằng có phù hợp trước khi ký hợp đồng. Đây là cách giúp bạn tránh thuê mặt bằng vượt quá khả năng kinh doanh.

Xem thêm: Bán tạp hóa có lời không? Lợi nhuận bán tạp hóa đến từ các nguồn nào?

8. Đàm phán giá thuê và tiền cọc

Đừng vội đồng ý với mức giá chủ nhà đưa ra. Giá thuê có thể được thương lượng dựa trên thời gian thuê, phương thức thanh toán và tình trạng mặt bằng.

Có thể đàm phán:

• Giảm giá thuê trong những tháng đầu.
• Giãm thời gian thanh toán.
• Giảm số tháng tiền cọc.
• Giữ nguyên giá thuê trong một khoảng thời gian nhất định.
• Miễn hoặc giảm tiền thuê trong thời gian sửa chữa.
• Quy định rõ mức tăng giá khi gia hạn.

Ví dụ: Nếu mặt bằng cần sửa chữa 2-4 tuần trước khi khai trương, có thể đề xuất thời gian này được tính là thời gian chuẩn bị mặt bằng, thay vì phải trả đủ tiền thuê ngay từ ngày nhận nhà.

9. Hợp đồng thuê mặt bằng cần kiểm tra những gì?

Trước khi đặt cọc, cần đọc kỹ các điều khoản liên quan đến:

– Thời hạn thuê: Nên có thời gian đủ dài để cửa hàng ổn định và thu hồi vốn đầu tư ban đầu.

– Mức giá thuê: Ghi rõ giá thuê hiện tại và cách điều chỉnh giá trong những năm tiếp theo.

– Tiền cọc: Xác định số tiền cọc, thời điểm hoàn trả và trường hợp nào được nhận lại cọc.

– Thời điểm tính tiền thuê: Cần thống nhất rõ từ ngày ký hợp đồng, ngày bàn giao hay ngày bắt đầu kinh doanh.

– Chi phí điện nước: Xác định rõ cách tính và đơn giá để tránh phát sinh tranh chấp.

– Sửa chữa, cải tạo: Cần được chủ nhà đồng ý về việc sơn sửa, lắp kệ, biển hiệu, camera hoặc các hạng mục khác.

– Chấm dứt hợp đồng: Quy định rõ thời gian báo trước và trách nhiệm của mỗi bên.

– Sang nhượng: Nếu cửa hàng kinh doanh không hiệu quả, việc có được chuyển nhượng lại hợp đồng hay không cũng cần được làm rõ từ đầu.

10. Kiểm tra mặt bằng trước khi đặt cọc

Checklist khảo sát mặt bằng

• Kiểm tra diện tích thực tế.
• Kiểm tra hệ thống điện, nước.
• Kiểm tra khả năng lắp điều hòa, camera, biển hiệu.
• Kiểm tra tình trạng tường, trần, nền.
• Kiểm tra khả năng chống ngập.
• Kiểm tra chỗ để xe.
• Kiểm tra giờ được phép kinh doanh.
• Khảo sát lượng người qua lại.
• Đếm số đối thủ xung quanh.
• Hỏi người dân khu vực về tình hình kinh doanh.
• Xác minh quyền cho thuê của chủ mặt bằng.
• Đọc kỹ hợp đồng trước khi chuyển tiền.

11. Những mặt bằng nào không nên vội thuê?

Một mặt bằng nên được cân nhắc kỹ nếu có một hoặc nhiều dấu hiệu sau:

• Giá thuê cao nhưng lượng khách tiềm năng thấp.
• Khó dừng hoặc đỗ xe.
• Mặt bằng nằm ở góc khuất, khó nhìn thấy từ xa.
• Khu vực thường xuyên ngập nước.
• Có quá nhiều cửa hàng cùng loại trong phạm vi gần.
• Chủ nhà yêu cầu thời hạn thuê quá ngắn.
• Điều khoản tăng giá không rõ ràng.
• Tiền cọc cao nhưng điều kiện hoàn cọc bất lợi.
• Hạn chế sửa chữa, lắp biển hiệu hoặc bố trí kệ.
• Hợp đồng có nhiều điều khoản bất lợi cho người thuê.

12. Nên thuê mặt bằng bao lâu?

Nếu vị trí đã được khảo sát kỹ và có tiềm năng tốt, hợp đồng dài hạn có thể giúp cửa hàng ổn định hoạt động, hạn chế rủi ro phải chuyển địa điểm khi đang có lượng khách quen.

Tuy nhiên, hợp đồng dài hạn cũng cần đi kèm các điều khoản rõ ràng về:

• Mức tăng giá.
• Thời gian báo trước.
• Gia hạn hợp đồng.
• Hoàn trả tiền cọc.
• Chấm dứt trước hạn.
• Sang nhượng hoặc chuyển giao hoạt động kinh doanh.

13. Kinh nghiệm thuê mặt bằng tạp hóa để giảm rủi ro

• Bước 1: Xác định vốn đầu tư và mức tiền thuê tối đa.
• Bước 2: Khoanh vùng 3–5 khu vực có dân cư phù hợp.
• Bước 3: Khảo sát lượng người qua lại vào nhiều khung giờ.
• Bước 4: Kiểm tra đối thủ và mức giá bán trong khu vực.
• Bước 5: So sánh ít nhất 3–5 mặt bằng.
• Bước 6: Tính doanh thu cần đạt để bù đắp tiền thuê và chi phí cố định.
• Bước 7: Đàm phán giá, tiền cọc và thời gian thanh toán.
• Bước 8: Kiểm tra kỹ mặt bằng và hợp đồng.
• Bước 9: Chỉ đặt cọc khi các điều khoản quan trọng đã được thống nhất bằng văn bản.

Kinh nghiệm thuê mặt bằng mở cửa hàng tạp hóa quan trọng nhất không phải là tìm được nơi có giá thuê rẻ mà là tìm được vị trí có khả năng tạo doanh thu tương xứng với chi phí thuê. Hãy ưu tiên khu dân cư có nhu cầu mua hàng thường xuyên, thuận tiện dừng xe, ít bất lợi về giao thông và có mức cạnh tranh phù hợp.

Trước khi ký hợp đồng, cần tính toán tổng chi phí, khảo sát khách hàng và đối thủ, kiểm tra tình trạng mặt bằng, đồng thời đàm phán rõ giá thuê, tiền cọc, thời hạn thuê, mức tăng giá và điều kiện chấm dứt hợp đồng. Làm kỹ những bước này sẽ giúp hạn chế đáng kể rủi ro khi bắt đầu kinh doanh tạp hóa.